Les deux seuils, en un tableau
| Meublé de tourisme non classé | Micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, abattement de 30 %. Fixés par la loi du 19 novembre 2024, pour les revenus perçus depuis 2025. |
| Meublé classé, chambre d'hôtes | Micro-BIC jusqu'à 83 600 €, abattement de 50 %. |
| Au-delà du plafond | Régime réel, après deux années consécutives de dépassement. |
| Sous le plafond | Le réel reste possible sur option — et souvent plus favorable dès qu'il y a un crédit. |
Ce que l'abattement remplace, et ce qu'il vous fait perdre
Le micro-BIC est un régime de simplicité : vous déclarez vos recettes, l'administration applique l'abattement, et vous n'avez aucune charge à justifier. En contrepartie, aucune charge réelle n'est déductible — ni les intérêts d'emprunt, ni l'amortissement, ni les honoraires de conciergerie, ni le ménage.
Dès qu'il y a un crédit sur le bien, l'amortissement et les intérêts dépassent presque toujours l'abattement forfaitaire. C'est le cas le plus fréquent, et c'est celui où le réel change tout.
Un exemple, sur 14 000 € de recettes
| Ce qu'il faut lire | Un montant de recettes pris pour l'exemple, pas une estimation : il sert à voir l'effet de chaque régime. |
| Micro-BIC, non classé | Abattement de 30 % : 9 800 € imposables. |
| Micro-BIC, classé | Abattement de 50 % : 7 000 € imposables — 2 800 € de base en moins, pour un classement de quelques centaines d'euros. |
| Régime réel | Recettes moins toutes les charges réelles — commission, ménage, énergie, assurance, intérêts — moins l'amortissement du bien et du mobilier. Avec un crédit, le résultat imposable est souvent proche de zéro pendant des années. |
Le classement, et pourquoi il compte
- Il fait passer l'abattement de 30 à 50 % et le plafond de 15 000 à 83 600 €.
- Il coûte de l'ordre de 150 à 400 €, et il est valable cinq ans.
- Il se demande auprès d'un organisme accrédité, après une visite du logement.
- Si vous approchez des 15 000 € de recettes en non classé, ce n'est plus une option de confort : c'est ce qui décide de votre régime. Le détail : faut-il faire classer son meublé.
LMNP ou LMP : le statut, avant le régime
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité de votre foyer. Sinon, vous êtes non professionnel (LMNP) — le cas de la grande majorité des propriétaires.
Le statut change le traitement d'un éventuel déficit et celui de la plus-value à la revente. Il se regarde chaque année : une bonne saison peut vous faire changer de statut sans que vous l'ayez décidé.
Les cotisations sociales au-delà de 23 000 €
En meublé de tourisme, des recettes supérieures à 23 000 € par an entraînent l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants et des cotisations sociales sur le bénéfice — même si vous restez LMNP au sens fiscal. En dessous, ce sont les prélèvements sociaux des revenus du patrimoine qui s'appliquent.
C'est la ligne que l'on oublie le plus souvent dans un calcul de rentabilité, et celle qui surprend le plus la première année.
La revente : les amortissements réintégrés depuis 2025
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel en LMNP viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour la plus-value — y compris ceux pratiqués avant 2025. La plus-value imposable augmente d'autant.
Le réel reste souvent le meilleur choix pendant la détention. Mais il ne se décide plus sans regarder l'horizon de revente : un bien que l'on compte vendre dans quelques années ne se traite pas comme un bien que l'on garde.
Les formalités qui vont avec
- Le SIRET : déclaration d'activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités d'entreprises, gratuite, dans les quinze jours du début.
- La déclaration de revenus : les recettes sur la déclaration complémentaire au micro-BIC ; une liasse fiscale au réel, le plus souvent préparée par un expert-comptable.
- La CFE : due par les loueurs en meublé, avec une exonération de la cotisation minimum en dessous de 5 000 € de recettes.
- La TVA : la location meublée de tourisme en est exonérée, sauf si le loueur fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers — petit déjeuner, nettoyage régulier pendant le séjour, linge, accueil. Un point à valider avec votre expert-comptable avant d'ajouter des services.
Ce que cette page ne fait pas
Elle ne remplace pas un expert-comptable, et elle n'essaie pas. Le choix d'un régime dépend de votre situation d'ensemble — autres revenus, crédit, patrimoine, projet de revente. Cette page sert à savoir quoi lui demander, et à ne pas arriver au rendez-vous sans les seuils en tête.