Les cinq variables qui décident, dans l'ordre de poids
- Le taux d'occupation. C'est la variable reine, et celle qu'on maîtrise le mieux. Elle dépend de la qualité de l'annonce, de la vitesse de réponse et du prix — pas du charme du logement.
- Le prix moyen par nuit réellement obtenu, qui n'est pas le prix affiché : c'est la moyenne des nuits vendues, remises et séjours longs compris.
- La saisonnalité de la commune. Caen intra-muros se loue toute l'année — congrès, CHU, université, tourisme de mémoire. Le littoral de la Côte de Nacre concentre une part bien plus lourde de son revenu sur juillet et août.
- Le nombre de couchages, davantage que la surface. Un T2 qui couche quatre correctement se vend mieux qu'un T3 qui couche quatre mal.
- Les contraintes que vous posez : dates bloquées pour votre usage, refus des séjours d'une nuit, durée minimale. Chacune est légitime, chacune se paie en occupation.
Caen, la côte, la périphérie : trois profils de revenu
| Caen et Hérouville | Une demande régulière toute l'année — CHU, congrès, université, missions professionnelles —, des séjours courts, un creux relatif en août. Le revenu se construit sur le taux d'occupation. Voir Caen et Hérouville. |
| Le littoral, d'Ouistreham à Courseulles | Une demande concentrée sur juillet et août, des séjours à la semaine, des ailes de saison qui se jouent au prix. Ouistreham, Luc et Courseulles tiennent mieux l'hiver que leurs voisines. Voir Ouistreham et Courseulles. |
| Entre les deux | Des maisons de groupe qui se louent au week-end et à la semaine, à dix minutes des plages. Le revenu se construit sur le prix du samedi. Voir Mathieu. |
Ce qu'il faut retrancher d'un revenu brut, poste par poste
| Commission de plateforme | Prélevée par Airbnb ou Booking à la réservation. C'est la première coupe, et elle est déduite avant que vous voyiez quoi que ce soit. |
| Frais de ménage | Réglés par le voyageur, reversés au prestataire au prix réel. Ils traversent le compte sans y rester : ce ne sont pas des revenus. |
| Taxe de séjour | Collectée pour le compte de l'intercommunalité et reversée. Elle n'a jamais été à vous. Voir la taxe de séjour à Caen et sur la côte. |
| Linge, consommables, réassort | Le café, le papier, les produits, le renouvellement du linge. Poste modeste à la rotation, réel sur une année. |
| Charges du logement | Énergie, eau, internet, assurance étendue à la location touristique, copropriété, taxe foncière. Elles courent que le logement soit loué ou non. |
| Fiscalité | Micro-BIC ou régime réel, selon vos recettes et votre classement — c'est un choix qui change le net final de façon importante. Voir micro-BIC ou réel. |
| Commission de conciergerie | 20 % chez nous, calculés sur les revenus nets — après les trois premières lignes de ce tableau, pas sur le montant affiché. |
Les charges qu'on oublie dans un calcul
- L'énergie en hiver : un logement chauffé pour des séjours courts consomme davantage qu'un logement occupé à l'année.
- Le renouvellement : oreillers tous les dix-huit mois, linge usé, petits équipements qui cassent — une ligne à prévoir chaque année.
- La CFE, la cotisation foncière des entreprises, due par les loueurs en meublé au-delà de 5 000 € de recettes.
- L'expert-comptable, si vous passez au régime réel : c'est le prix d'un régime souvent plus favorable.
- Le DPE, exigé pour tous les meublés de tourisme en 2034, et les travaux qu'il peut appeler. Voir ce que change la loi Le Meur.
Les leviers qui font monter le revenu, sans travaux
Les photos
C'est la photo qui décide du clic. Un reportage professionnel, la meilleure pièce en premier, la lumière du matin.
La réactivité
Une réponse en quelques minutes fait remonter l'annonce et convertit la demande hésitante. La nuit comprise.
Le prix de chaque jour
Un prix fixe laisse passer les pics — commémorations, congrès, week-ends prolongés — et rate les creux.
La durée minimale
Une nuit en semaine à Caen, sept nuits en été sur la côte : la bonne règle dépend de la commune, pas d'une habitude.
Les couchages
Un canapé-lit de qualité ou deux lits simples bien placés changent la capacité, donc le prix de la nuit.
Les avis
Ils se gagnent au ménage, pas à la décoration. Une rotation constante, la même personne, un constat photo à chaque départ.
Comment une estimation sérieuse se construit
- On part de comparables réels : des logements de la même commune, de la même typologie et du même nombre de couchages, sur les douze derniers mois — pas sur une moyenne départementale.
- On sépare la haute et la basse saison au lieu de lisser sur l'année : une moyenne annuelle cache exactement ce qui vous intéresse.
- On applique vos contraintes, pas un scénario théorique où le logement serait disponible trois cent soixante-cinq jours.
- On écrit les hypothèses, et vous pouvez les contester ligne à ligne. Une estimation qu'on ne peut pas discuter est un argument de vente, pas une estimation.
- On donne une fourchette basse et une fourchette haute, jamais un chiffre unique : un chiffre unique est toujours faux.
Ce qui fait la demande à Caen, et quand
- Le tourisme de mémoire — les plages du Débarquement, le Mémorial. Il porte le printemps et l'été, et il culmine autour des commémorations de juin.
- Les congrès et le CHU. Une demande de semaine, peu sensible au prix, régulière toute l'année — c'est elle qui tient les mois creux.
- Le calendrier universitaire : rentrées, examens, jurys, soutenances amènent des séjours courts et répétés.
- La saison balnéaire sur la Côte de Nacre, concentrée sur juillet et août, avec des séjours plus longs et des familles.
- Les événements normands et les week-ends prolongés, qui font des pics courts qu'une tarification fixe laisse passer.
Pourquoi vous ne trouverez aucun montant sur ce site
À retenir
Nous n'annonçons aucun chiffre de revenu, nulle part — ni en fourchette, ni en exemple, ni « à partir de ». Un montant affiché sans le bien, sans la commune, sans les contraintes du propriétaire et sans les hypothèses de calcul n'informe personne. Il sert à faire décrocher le téléphone, et il se retourne contre celui qui l'a annoncé le jour où la saison ne le confirme pas. Un chiffre qu'on ne peut pas contester n'est pas une estimation, c'est une promesse — et une promesse chiffrée est opposable.