Une commission peut en cacher dix
Le pourcentage est la seule ligne que l'on compare d'un devis à l'autre — c'est donc celle que l'on soigne. Le reste se répartit sur la facture mensuelle : un forfait ici, une majoration là. Chaque ligne paraît raisonnable, et le total ne se voit qu'au bout d'une saison.
La première marge se cache dans la base de calcul elle-même. Sur un séjour pris pour l'exemple :
Le simulateur refait ce calcul sur votre propre séjour, avec le pourcentage et la base de l'autre conciergerie.
Sur la commission elle-même
La commission calculée sur le brut
Le pourcentage porte sur tout ce que paie le voyageur : les nuits, mais aussi le ménage, les frais de la plateforme et parfois la taxe de séjour. Une partie de la commission est prise sur de l'argent qui ne vous revient pas.
20 % du net, après plateforme, ménage et taxe de séjour, dans cet ordre. C'est écrit à l'article 6.1 du mandat.
Un minimum mensuel, un abonnement
Des frais fixes de gestion, dus même quand le logement ne loue pas — en janvier comme en août.
Aucun. Un mois sans réservation ne vous coûte rien.
Vos propres séjours facturés
Des nuits bloquées facturées comme un « manque à gagner », un nombre de séjours personnels limité, un ménage de sortie imposé après votre passage.
Vos dates bloquées sont libres, sans limite et sans frais (article 5.1). Si vous souhaitez un ménage après votre séjour, il est au prix du prestataire, sans marge.
Sur le ménage, le linge et les consommables
Une marge sur le forfait de ménage
La conciergerie fixe le forfait payé par le voyageur et paie moins la personne qui fait le ménage. Cette marge se paie deux fois : une annonce plus chère que la voisine, et un ménage fait par quelqu'un de moins bien payé.
Reversé à l'euro près à la personne qui fait le ménage, sur une facture à votre nom (article 6.2). Le voyageur paie le forfait : l'opération est neutre pour vous.
Le linge loué à chaque séjour
Un « kit linge » facturé à chaque rotation, pour un linge qui ne vous appartient pas. En deux saisons, la location a coûté plus cher que l'achat.
Acheté une fois, sur notre liste, et il est à vous. Son entretien est compris dans le forfait de ménage payé par le voyageur.
La blanchisserie au kilo
Le lavage confié à une blanchisserie, refacturé au kilo ou à la pièce, et majoré au passage.
Compris dans le forfait de ménage. Aucune ligne de blanchisserie sur votre facture.
Les consommables refacturés
Café, papier, savon, produits d'entretien : un « kit d'accueil » facturé à chaque séjour, au prix fixé par la conciergerie.
Fournis par nous et compris dans le forfait de ménage réglé par le voyageur : aucune dépense pour vous, ni à l'achat ni au réassort (article 6.2).
Le cadeau d'accueil refacturé
La petite attention posée à l'arrivée, présentée comme un geste de la conciergerie et payée par le propriétaire.
À notre charge, à chaque arrivée. Il n'est facturé ni à vous, ni au voyageur.
Le matériel de ménage à fournir
Aspirateur, seaux, produits : achetés par le propriétaire pour la personne qui fait le ménage.
Apporté par la personne qui fait le ménage, qui en est propriétaire. Vous n'avez rien à acheter de ce côté.
Sur l'entretien et les imprévus
Une majoration sur l'artisan
Le plombier facture la conciergerie, qui refacture au propriétaire avec une majoration — ou touche une commission de l'artisan qu'elle fait travailler.
Le devis et la facture sont à votre nom : vous payez l'artisan directement, et nous ne touchons rien de lui (article 7.3).
Le temps d'intervention facturé
Changer une ampoule, débloquer une serrure, relancer un chauffe-eau : chaque passage facturé à l'heure ou au forfait.
Notre temps est compris dans les 20 % (article 7.1). Seuls les frais réels sont refacturés : la pièce, et le trajet s'il a fallu venir en dehors d'un ménage prévu, au barème kilométrique.
Les petits achats majorés
Ampoules, piles, une poêle de remplacement : achetés par la conciergerie et revendus au propriétaire avec une marge.
Au prix exact. Une facture à votre nom vous est refacturée à l'euro près. Un achat en magasin à notre nom porte seulement les cotisations sociales que sa refacturation nous coûte : ni gain ni perte, et le calcul est écrit au contrat (article 7.2).
Les frais de dossier d'un sinistre
Un forfait pour monter une demande d'indemnisation après un dégât.
Notre temps n'est pas facturé. Seuls un devis ou un déplacement nécessaires au dossier sont refacturés, à l'euro, sur justificatif (article 10.1).
À l'entrée et à la sortie du contrat
Les frais d'entrée
Frais de dossier, de mise en service, de création d'annonce : souvent entre 150 et 500 €, payés avant la première réservation.
0 €. Annonce, réglage des prix, livret d'accueil et pose de la boîte à clés sont à notre charge.
Le shooting photo
Facturé entre 150 et 400 €, et parfois gardé par la conciergerie quand le contrat s'arrête.
À notre charge, et les photos vous restent, même si nous arrêtons.
La boîte à clés ou la serrure connectée
Revendue avec une marge, ou louée avec un abonnement mensuel.
Vous l'achetez vous-même, une trentaine d'euros en magasin de bricolage : elle est à vous. Nous la posons gratuitement.
L'engagement long
Douze mois reconduits d'office, un préavis de trois mois, des pénalités de résiliation.
Trois mois d'engagement, puis un mois de préavis. Aucun frais de sortie au terme normal.
L'annonce gardée par la conciergerie
L'annonce est sur le compte de la conciergerie : en partant, vous perdez l'annonce, ses avis et son classement, et vous repartez de zéro.
L'annonce est à votre nom : vous êtes hôte principal, et vous repartez avec l'annonce et ses avis.
Les loyers qui transitent
La conciergerie encaisse les loyers et vous les reverse en fin de mois, après s'être servie — ce qui exige une carte professionnelle.
Nous ne touchons jamais vos loyers : Airbnb et Booking vous paient directement. Voir faut-il une carte G.
Ce que vous payez chez nous, et quand
Le linge et la boîte à clés
Achetés une fois, à votre nom, sur une liste chiffrée que nous vous remettons. Ils vous appartiennent.
Les réparations
La pièce et l'artisan, au prix réel et à votre nom. Le temps que nous y passons n'est jamais facturé.
Un voyageur qui revient en direct
Pendant le contrat, un voyageur venu par nous qui réserve ensuite en direct chez vous donne lieu à la même commission — et il est accueilli et servi comme les autres (article 13.2).
Un retrait avant trois mois
Si vous retirez le bien avant la fin des trois premiers mois, la mise en service — photos, annonce, réglages — devient due, au forfait écrit au contrat (article 11.3). Jamais au terme normal, ni si c'est nous qui arrêtons.
Vérifier un devis en dix minutes
- Demandez le contrat, pas la plaquette. Les marges ne sont jamais sur la plaquette.
- Cherchez l'assiette de la commission. « Montant de la réservation », « revenus bruts » ou « chiffre d'affaires » veulent dire le brut.
- Demandez une facture mensuelle type, avec toutes ses lignes.
- Demandez qui facture le ménage, et combien est payée la personne qui le fait.
- Lisez la fin du contrat : durée, reconduction, préavis, et ce qui vous reste en partant — annonce, photos, avis.
- Additionnez la première année : frais d'entrée, photos, linge, commission, sortie. Comparez ce total, jamais deux pourcentages.
Pourquoi nous n'en prenons aucune
Une marge cachée finit toujours par se voir — sur une facture, dans un échange avec la personne du ménage, ou au moment de partir. Nous préférons un seul chiffre, parfois plus haut que celui d'en face, à dix lignes qui s'additionnent. Vous savez ce que nous gagnons sur vous : 20 % de ce qui vous revient. Le reste, vous le payez au prix réel, et vous le voyez.